Právní poradna – kupujeme nemovitost
|Kupujete nemovitost? Víte, na co si dát pozor?
Koupě nemovitostí je pro většinu z nás životní investicí, a proto bychom neměli nic podcenit. Základem je kvalitně sestavená kupní smlouva. V tomto případě nedoporučuji spoléhat se na zprostředkující realitní kancelář, která Vám předloží vzorovou smlouvu a automaticky nabídne i úschovu kupní ceny. Je nutné si uvědomit, že realitní kancelář nezastupuje Vaše zájmy a ani zájmy prodávajícího. Zájmem realitní kanceláře je prodej nemovitosti.
Jak tedy poznat vyváženou kupní smlouvu a kdy raději koupi nemovitosti ještě zvážit?
Kupní smlouva musí obsahovat řádnou identifikaci smluvních stran – prodávajícího a kupujícího, jakož i identifikaci předmětu převodu. Nezapomeňte, že kupní smlouva je podkladem pro zápis do katastru nemovitostí a pokud budete mít chybu v identifikaci předmětu převodu, čeká Vás mnoho bezesných nocí.
V souvislosti s identifikací předmětu převodu si vždy vyžádejte výpis z katastru nemovitostí. Ten si můžete opatřit i sami dnes velice jednoduchým způsobem online. Nenastane pak nepříjemné překvapení v podobě zatajeného věcného břemene či zástavního práva váznoucích na předmětu převodu.
Neméně důležitým znakem kvalitně připravené kupní smlouvy je spravedlivý způsob úhrady kupní ceny. Tím mám na mysli úschovu kupní ceny. Co to znamená? Standardně nastavená úschova kupní ceny znamená, že kupující po podpisu kupní smlouvy složí kupní cenu na speciální bankovní účet oddělený od jiných peněz poskytovatele úschovy. Následně se provede přepis vlastnického práva k nemovitosti na katastru nemovitostí. Jakmile je transakce formálně provedena, může být teprve kupní cena uvolněna na účet prodávajícího. Obě strany jsou chráněny a žádná nepřebírá zvýšené riziko.
Česká právní úprava umožňuje několik způsobů úschovy kupní ceny – realitní, advokátní, notářská nebo bankovní. Poměrně nedávna právní úprava zavedla pravidlo, že realitní zprostředkovatel není sám oprávněn zájemcům nabízet úschovu za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy. Realitní kancelář tak může učinit pouze a výhradně na žádost zájemce podanou v písemné formě na samostatné listině. Realitní kancelář Vám tak nemůže bránit v úschově kupní ceny například u advokáta nebo notáře. Obě tyto úschovy jsou ve své podstatě totožné, liší se pouze v osobě schovatele, kterou je buď advokát nebo notář. Notářská úschova Vás bude pravděpodobně stát více peněz, protože cena je stanovena notářským tarifem a odvíjí se od uschované částky. Cena advokátní úschovy je smluvní a bude tedy především záležet na dohodě s advokátem.
V případě kupní smlouvy doporučuji sjednat i přesný časový rámec jednotlivých kroků. Jedná-li se koupi nemovitostí, je důležité pamatovat na řádné předání nemovitosti stvrzené předávacím protokolem. Od tohoto okamžiku se totiž odvíjí další práva a povinnosti smluvních stran.
Na internetu se dá samozřejmě najít spousta vzorů kupních smluv. Tyto vzory však nedokážou podchytit specifika každé koupě. Pokud chcete mít jistotu, že se koupě nemovitosti nestane vaší noční můrou, poraďte se s advokátem, který bude zastupovat vaše zájmy, nikoli zájmy druhé smluvní strany či realitní kanceláře.
Při financování Vaší vysněné nemovitosti s námi se o právní audit smluv postaráme.
Mgr. Šárka Podlešáková.
www.ak-podlesakova.cz
Tel: +420 776 382 220
Email: office@ak-podlesakova.cz
